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购买必威房的注意事项

时间:2016-11-16 16:55:31 编辑:admin
一、房屋必威的流程
 
  1、必威前,查封房屋
 
  2、必威前,评估房屋
 
  3、第一次必威(必威不动产,应当在必威十五日前公告)
 
  ⑴竞买人应当于必威前向人民法院预交保证金。申请实行人参加竞买的,可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定,但不得低于评估价或者市价的百分之五。
 
  ⑵人民法院应当在必威五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于必威日到场。
 
  ⑶必威时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请实行人或者其他实行债权人申请或者同意以该次必威所定的保留价接受必威财产的,应当将该财产交其抵债。
 
  4、第二次必威
 
  必威时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,应当在六十日内再行必威。
 
  5、第三次必威
 
  对于第二次必威仍流拍的不动产或者其他财产权,应当在六十日内进行第三次必威。
 
  6、变卖
 
  第三次必威流拍且申请实行人或者其他实行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的,人民法院应当于第三次必威终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次必威的保留价买受该财产,且申请实行人、其他实行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被实行人,但对该财产可以采取其他实行措施的除外。
 
  7、所有权转移
 
  不动产必威成交或者抵债后,该不动产自必威成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等,到房屋所在地的交易中心办理产权过户。
 
  所谓保留价,是出卖人在委托必威时提出的必威最高应价达不到该价格应停止必威的价格,它是出卖人维护自己利益的保证手段。必威保留价是指必威标的必威成交价应达到的最低价格基数。司法必威应当确定保留价。必威保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价,第一次必威时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行必威时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
 
  二、购买必威房存在什么风险?
 
  1、房屋原所有权人的身份背景。
 
  大家都知道,司法必威房屋基本是由于债务人无法履行到期债务,而被债权人起诉,查封抵押房产,最终被法院强制实行必威,当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起,如果房主是循规蹈矩做生意投资失败,人品可靠还好,但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路,那么你通过法院拍下了他的房屋,如果碰到不讲理的流氓,日后回到你家找你闹事、算账,那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制必威的具体原因,而且法院也不会24小时守在你家里保护你,那么如果碰到这种流氓分子,真的是鸡犬不宁了。
 
  2、户口问题。
 
  房屋虽然被你拍下了,但是原房主的户口却无法迁出。
 
  3、长期租赁的法律风险。
 
  根据物权法等法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,必威成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的,会把租赁合同签的很长,甚至10年、20年。那么你如果必威了这种附带租赁合同的房屋,买下了之后由于承租人的存在,自身还是没法搬进去住。更有甚者,有的一开始说没有租赁,等你必威后,突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退,那你就麻烦了。
 
  4、补缴相关税费的风险。
 
  营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的,还有就是水电费 物业费及其他费用如果拖欠了很久 也是需要必威后买受人自行承担的,这块费用还是要考虑的。
 
  三、购买必威房需要注意什么问题?
 
  第一,了解产权办理等方面是否存在瑕疵。要确认所竟买的房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件;同时,需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。
 
  第二,实地考察计划购买的房地产,除了了解房屋的建筑面积、户型、房屋的布局、朝向是否合适,配套的水、电、气是否齐全,房屋的结构、外观质量有无问 题,物业管理水平及周围环境、交通条件是否理想外,更重要的是查询该物业是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况。
 
  第三,房屋里的附属设施,比如一些家具、家电之类的,要明确这些附属物与必威物业的关系。

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